Projects
Оренда державного та комунального майна
Як працює, які кошти приносить і як змінилася за час війни
Оренда державного та комунального майна
Як працює, які кошти приносить і як змінилася за час війни
Оренда державного та
комунального майна
Як працює, які кошти приносить і
як змінилася за час війни
Партнерський проєкт
Що можна здавати в оренду, як формується орендна плата та чи слідкують власники за цільовим використанням орендованого майна.
З початку повномасштабного вторгнення в Україні уклали нових договорів оренди державного та комунального майна на понад 81,2 млн грн — відбулося майже 14,4 тисячі електронних торгів з оренди. Оренда дозволяє державі та місцевим громадам отримувати дохід від майна, яке вони не використовують напряму, а також рятує об’єкти державної та комунальної власності від занепаду. В умовах війни значення усіх цих аспектів тільки зростає. Навіть бойові дії не змогли переломити тренд на збільшення кількості угод.
Згідно з законодавством, оренда державного та комунального майна повинна здійснюватися на прозорих та конкурентних онлайн-аукціонах у державній системі Прозорро.Продажі. Це мінімізує корупцію та збільшує надходження до бюджетів. Як зараз працюють ці механізми та які результати це приносить — у нашому матеріалі.
Де найбільше заробляють орендою та найдорожчі об’єкти
Оренда комунального та державного майна регулюється окремим Законом України “Про оренду державного та комунального майна”, який був ухвалений у 2020 році. Відповідно до закону, така оренда повинна здійснюватися через електронні аукціони за певними виключеннями. Фонд державного майна України (ФДМУ) через регіональні відділення виставляє на торги державне майно, а органи місцевого самоврядування — комунальне.
П'ятірка міст за доходами від оренди комунального майна протягом 2020-2024 років
Київ — 140,4 млн грн на рік (понад 500 торгів)
Львів — 66 млн грн на рік (понад 400 торгів)
Дніпро — 51,6 млн грн на рік (майже 800 торгів)
Харків — 36 млн грн на рік (понад 700 торгів)
Чернівці — 36 млн грн на рік (понад 300 торгів)
Загалом від початку запуску у 2020 році оренди через систему Прозорро.Продажі вже відбулося майже 35 000 електронних торгів. За підсумками цих торгів країна отримує близько 975 млн грн на рік.
П’ятірка найдорожчих договорів оренди державного майна, укладених ФДМУ з 2020 року (грн / місяць)
Приміщення у Міжнародному аеропорту “Бориспіль”
Приміщення у Міжнародному аеропорту “Львів”
Приміщення у Ренійському морському торговельному порту
Приміщення у Міжнародному аеропорту “Львів”
Приміщення у Морському торговельному порту “Чорноморськ”
До 2022 року найдорожчі договори оренди держмайна укладали щодо приміщень в аеропортах. Найдорожчим договором оренди комунального майна з 2020 року став єдиний майновий комплекс плодоовочевої бази комунального підприємства “Світ”, що знаходиться у Києві.
П’ятірка найдорожчих комунальних договорів оренди з 2020 року (грн / місяць)
Прибутки до і під час війни: що змінилося
Повномасштабне вторгнення не зупинило проведення аукціонів, і з 24 лютого 2022 року Україна провела майже 14 400 торгів з оренди державного та комунального майна. За підсумками цих торгів країна отримує близько 975 млн грн на рік.
Конкуренція на торгах з оренди в системі майже не змінилась з початком повномасштабного вторгнення. В середньому за право орендувати державну або комунальну нерухомість за весь час конкурували 1,26 учасника. Під час воєнного стану — 1,28 учасника.
Сергій Бут
Водночас ми бачимо, що під час воєнного стану ціна за оренду активу зростає майже вдвічі, тоді як до лютого 2022 року річна орендна плата збільшувалася менше — у півтора раза.
Сергій Бут
Голова Правління АТ “Прозорро.Продажі”
Конкуренція на торгах з оренди в системі майже не змінилась з початком повномасштабного вторгнення. В середньому за право орендувати державну або комунальну нерухомість за весь час конкурували 1,26 учасника. Під час воєнного стану — 1,28 учасника. Водночас ми бачимо, що під час воєнного стану ціна за оренду активу зростає майже вдвічі, тоді як до лютого 2022 року річна орендна плата збільшувалася менше — у півтора раза.
Кількість торгів з оренди державного і комунального майна та доходи по укладених договорах за роками
*Дані на кінець травня 2024 року
Процедура надання в оренду
Державне та комунальне майно здається в оренду в системі Прозорро.Продажі через англійський і голландський аукціони, тобто на підвищення та пониження ціни.
Порядок передання майна в оренду
01 /
Ініціювання оренди. Ініціатором може виступити як балансоутримувач (комунальне чи державне підприємство), ФДМУ й органи місцевого самоврядування, так і потенційний орендар, подавши пропозицію до ФДМУ чи міськради стосовно обʼєкта, який зацікавив.
02 /
Ухвалення рішення ФДМУ або міською, сільською чи селищною радою про надання в оренду.
03 /
Визначення стартової ціни та розміщення оголошення про аукціон у системі Прозорро.Продажі.
04 /
Проведення аукціону, визначення переможця та укладення договору.
Після завершення електронних торгів переможець має три дні на підписання протоколу аукціону та 20 — на сплату вартості оренди та укладання договору.
Відповідно до ст. 8 Закону “Про оренду державного та комунального майна”, стартову орендну плату, з якої розпочинатимуться торги, вираховують з балансової вартості майна станом на останнє число попереднього місяця.
Отримавши від балансоутримувача необхідні рішення та інформацію, Фонд ухвалює свій наказ про включення до переліку відповідного типу та проводить всі подальші дії — розміщує оголошення на Прозорро.Продажі, оголошує аукціон, у разі його успішності затверджує переможця та укладає договір оренди.
Віталій Коваль
Віталій Коваль
Отримавши від балансоутримувача необхідні рішення та інформацію, Фонд ухвалює свій наказ про включення до переліку відповідного типу та проводить всі подальші дії — розміщує оголошення на Прозорро.Продажі, оголошує аукціон, у разі його успішності затверджує переможця та укладає договір оренди.
Хто та з якою метою може орендувати
В оренду майно можуть здати ФДМУ, органи місцевого самоврядування та інші організації, діяльність яких фінансується з бюджету.
Інформація про те, яке майно можна здавати в оренду, а яке — ні, детально прописана в Законі “Про оренду державного та комунального майна”.
Що можна орендувати?
Орендувати майно у держави або органів місцевого самоврядування може будь-яка фізична або юридична особа. Не можуть ті особи, які перебувають у процедурах банкрутства (неплатоспроможності), та компанії, які знаходяться в процесі припинення діяльності. А також ті, хто перебуває під санкціями або приховує бенефіціарних власників.
На аукціоні майно передається в оренду за будь-яким цільовим використанням. Виключення становлять окремі види майна: наприклад, у закладах освіти, медицини, культури, державних органах воно передається в оренду для забезпечення певних видів діяльності, які ці заклади самостійно не можуть здійснювати. Наприклад, їдальня, кафе, аптека тощо.
Особливості воєнного стану та пільгова оренда
У деяких випадках можливе пряме укладення договору оренди без аукціону. Наприклад, це може бути оренда майна для потреб держави, для соціальних потреб, розвитку інфраструктури тощо. Їх перелік визначає Закон у статті 15.
Як визначається орендар
Аукціон
Найчастіший спосіб передання майна в оренду
Переможцем стає учасник, який запропонував найвищу орендну плату
Конкурс
Для певних категорій заявників, наприклад приватних закладів освіти
Переможцем стає учасник, який відповідає певним критеріям, встановленим у конкурсній документації
Пряме укладення договору оренди
Можливе у певних випадках, визначених законодавством (наприклад, оренда для потреб державної чи місцевої влади)
Орендар визначається напряму (без проведення торгів)
Аукціон
Найчастіший спосіб передання майна в оренду
Переможцем стає учасник, який запропонував найвищу орендну плату
Конкурс
Для певних категорій заявників, наприклад приватних закладів освіти
Переможцем стає учасник, який відповідає певним критеріям, встановленим у конкурсній документації
Пряме укладення договору оренди
Можливе у певних випадках, визначених законодавством (наприклад, оренда для потреб державної чи місцевої влади)
Орендар визначається напряму (без проведення торгів)
Коло пільговиків, які мають право на отримання державного майна в оренду за заявницьким принципом, без проведення аукціону: органи державної влади, органи місцевого самоврядування, бюджетні установи й організації, релігійні організації та дипломатичні представництва, а також видавництва, громадські організації, музеї, приватні заклади освіти. У 2023 році відповідно до звернень таких орендарів ухвалили 783 рішення щодо оренди.
У травні 2022 року держава також запровадила пільги з оренди свого майна. Уряд ухвалив спрощений порядок оренди державного майна на час дії воєнного стану. Це допомагає зменшити фінансове навантаження як на підприємства, що вимушені релокуватися, так і на ті, що продовжують працювати там, де й раніше.
Пільги щодо оренди державного та комунального майна під час війни
01 /
Перші пів року бізнес, що винаймає приміщення у держави через релокацію, може сплачувати по 1 грн/кв. м.
02 /
Авансовий внесок* і забезпечувальний депозит** зменшили до розміру однієї місячної орендної плати.
03 /
Орендарі публічного майна на тимчасово окупованих територіях можуть не сплачувати за оренду.
04 /
Орендарі, що пішли в ЗСУ, так само можуть не сплачувати за оренду.
05 /
Для решти орендарів зменшили плату за укладеними до початку повномасштабної війни договорами.
*Авансовий внесок — це частина орендної плати, яка сплачується до укладення договору оренди або в день його підписання.
**Забезпечувальний депозит — це гарантія виконання орендарем своїх зобов’язань за договором оренди, щоб забезпечити відшкодування збитків у випадку, якщо орендар не виконає свої зобов’язання.
Як орендодавець слідкує за цільовим використанням майна
Якщо ми говоримо про оренду державного або комунального майна, то, відповідно до вимог профільного закону, контроль за використанням (і, відповідно, збереженням) нерухомого та рухомого майна покладається на його балансоутримувачів. Орендар на вимогу орендодавця зобов’язаний забезпечити доступ на об’єкт оренди.
Андрій Швадчак
Що стосується комунального майна, то порядок здійснення контролю за ним затверджує кожний орган місцевого самоврядування окремо. Якщо такий порядок не був затверджений — використовується порядок, затверджений ФДМУ.
Андрій Швадчак
Якщо ми говоримо про оренду державного або комунального майна, то, відповідно до вимог профільного закону, контроль за використанням (і, відповідно, збереженням) нерухомого та рухомого майна покладається на його балансоутримувачів. Орендар на вимогу орендодавця зобов’язаний забезпечити доступ на об’єкт оренди.
Що стосується комунального майна, то порядок здійснення контролю за ним затверджує кожний орган місцевого самоврядування окремо. Якщо такий порядок не був затверджений — використовується порядок, затверджений ФДМУ.
У разі порушення термінів оплати чи обсягів проплат орендодавець нараховує штрафні санкції, а надалі може вживати інших заходів, аж до стягнення заборгованості через суд, одностороннього припинення договору оренди або розірвання договору в судовому порядку.
Найчастіше ми передаємо в оренду частини майна (умовно, їдальню в Університеті Шевченка), а решту використовує балансоутримувач (умовно, Університет Шевченка). Вони щодня можуть відслідковувати, чи орендар не зайняв там якісь зайві площі, чи не допустив туди третіх осіб (суборендарів) без дозволу тощо. І в разі наявності таких фактів інформують оперативно Фонд чи регіональні відділення для їх усунення.
Віталій Коваль
Як оренда допомагає розвивати міста та захищати країну
Оренда державного та комунального майна відіграє значну роль у розвитку міст та відновленні України: вона стимулює економічне зростання, створює робочі місця та залучає інвестиції.
Оренда майна дозволяє залучати додаткові доходи до місцевих бюджетів, що сприяє фінансуванню соціальних програм, модернізації інфраструктури та покращенню умов для мешканців. Наприклад, у громаді Новобогданівка в Запорізькій області оренда приміщень дозволила відкрити кілька малих бізнесів, як-от кафе та магазини, що сприяло створенню нових робочих місць та покращенню економічної ситуації в громаді.
Олександр Корінний
Олександр Корінний
Оренда майна дозволяє залучати додаткові доходи до місцевих бюджетів, що сприяє фінансуванню соціальних програм, модернізації інфраструктури та покращенню умов для мешканців. Наприклад, у громаді Новобогданівка в Запорізькій області оренда приміщень дозволила відкрити кілька малих бізнесів, як-от кафе та магазини, що сприяло створенню нових робочих місць та покращенню економічної ситуації в громаді.
Як приклад можна навести ТОВ “Континент-груп”. У 1990-х роках воно починало з одного цеху з виготовлення ПВХ-вікон. У 2022 році, вже під час повномасштабного вторгнення, компанія перемогла в аукціоні та уклала договір оренди майна, що перебуває на балансі машинобудівного заводу “Орізон”. Знаходиться об’єкт на Черкащині. Орендна плата — 30 100 грн на місяць за 3400 кв. м.
Оренда цього активу дозволила ТОВ “Континент-груп” значно розширити потужності свого виробництва. Нині компанія має різні напрямки роботи й експортує продукцію у 12 європейських країн. Орендар закінчує реконструкцію орендованого приміщення і невдовзі запустить там ливарний цех кольорових металів.
Війна створила безліч викликів для органів місцевого самоврядування, особливо для малих громад. Найбільшою проблемою стали значні руйнування інфраструктури та житлового фонду. Це ускладнює можливості залучення інвесторів та орендарів, оскільки відновлення потребує великих фінансових вливань та часу.
Олександр Корінний
За 2023 рік від оренди державного майна бюджет України отримав 770 млн грн, а перший квартал 2024 року приніс 208 млн грн. Для порівняння, у 2022-му за весь рік було 575 млн грн.
Оренда державного майна сьогодні — це додаткова підтримка для українського бізнесу у часи війни.
Орендувати приміщення для бізнесу чи виробництва простіше і дешевше, ніж купити його. Тому сьогодні тисячі підприємців використовують орендні площі для розвитку та розширення бізнесу, а також для релокації потужностей з небезпечних регіонів. А держава отримує додаткові ресурси для бюджету на підтримку нашої оборони у ці турбулентні часи. Ми продовжуємо працювати над розширенням орендної бази, постійно аналізуючи наявні активи та виокремлюючи нові об’єкти для передачі в оренду.
Віталій Коваль
Цей проєкт створено завдяки підтримці американського та британського народів через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID) та Управління закордонних справ, Співдружності та розвитку (UKaid). Погляди авторів, висловлені в цих публікаціях, необов’язково відображають погляди USAID, уряду США, UKaid або уряду Сполученого Королівства.
Партнерський проєкт
Дата публікації: 26.06.2024 р.
Автор: Володимир Фомічов
Редактор: Ірина Денисюк
Дизайн та верстка: Юлія Теплюк
Головний редактор: Євгеній Фролов
© 2024 Всі права захищені.
Інформаційне агентство ЛІГАБізнесІнформ