У меня нет дома

Война критически обострила проблему социального жилья в Украине. Как ее решать.

У меня нет дома

Война критически обострила проблему социального жилья в Украине. Как ее решать.

Разрушенный русскими дом в Бородянке, 2022 год. Фото: Антон Мороз / Depositphotos

Полномасштабная война повлекла за собой крупнейший в истории Украины кризис жилья. За два года в результате обстрелов россиян разрушены более 250 000 жилых зданий. Почти 5 миллионов украинцев вынужденно покинули свои дома в поисках безопасного места и нуждаются в жилье именно сейчас, когда война продолжается. Одним из вариантов решения жилищного кризиса сегодня и в будущем должно стать построение социального жилья.

Однако до 2022 года Украина практически не создавала такое жилье, а теперь спешно пытается работать по всем направлениям. Горькая правда в том, что у нас есть мизерное количество доступного жилья – оно совсем не отвечает потребностям, а в настоящее время глобальный отток населения из Украины продолжается. В будущем именно социальное жилье может стать решающим фактором, который поможет вернуть украинских граждан домой.

В этом материале LIGA.net рассматривает основные факторы, которые актуализировали проблему социального жилья в Украине. Разбираемся, что такое социальное жилье, есть ли оно ли в Украине, как этот формат успешно реализуют европейские страны и почему наше государство срочно должно сфокусироваться на проектировании и создании доступного жилья уже сегодня.

В спецпроекте мы собрали мнения и взгляды украинского архитектора новой формации Олега Дроздова, главного архитектора Львова Антона Коломейцева, аналитика Cedos Лорины Федоровой, а также позицию главы Комитета по градостроительству Елены Шуляк.

Антон Коломейцев, главный архитектор Львова

Фото: Lviv Urban Forum

Олег Дроздов, сооснователь бюро Drozdov and Partners и Харьковской школы архитектуры

Фото: Kharkiv School of Architecture

Лорина Федорова, аналитик Cedos

Фото: Cedos

Елена Шуляк, глава Комитета по градостроительству

Фото: партия “Слуга народа”

Что такое социальное жилье и какая ситуация с ним в Украине

Если объяснять простыми словами, социальное жилье – это квартиры, которые находятся в собственности города, государства или некоммерческих организаций и предназначены для уязвимых и малообеспеченных групп населения. Социальное жилье может сдаваться в аренду за определенную плату или вообще предоставляться гражданам на безвозмездных условиях. По подобной модели социальное жилье работает, в частности, в Украине. Однако в разных странах форматы и формы собственности социального жилья могут быть разными. В австрийской Вене, например, социальным жильем могут пользоваться все, кто имеет средний доход.

В общем, собственником социального жилья могут быть госучреждения, муниципалитеты или частные некоммерческие организации (кооперативы, общественные или благотворительные фонды). Финансируют строительство и содержание такого жилья благодаря государственным субсидиям, грантам или благотворительным взносам. Очень редко социальное жилье может быть приобретено по субсидированной цене, когда часть стоимости финансирует город или государство.

В целом в каждой стране социальное жилье выполняет две важные функции:

Заботится о социально уязвимых группах населения – оказавшихся в затруднительном положении или не способных приобрести собственное жилье.

Дает городу возможность контролировать местный рынок недвижимости и аренды, ведь даже при условии, что социальное жилье арендуется, то стоимость аренды ниже по сравнению с коммерческой недвижимостью.

Поврежденный дом в Харькове после российских обстрелов, 2023 г. Фото: Kirill Gonchar

В Украине строительство социального жилья обязательно по закону от 2006 года, а предназначено оно должно быть для “незащищенных слоев населения Украины”. Однако нормы этого закона реализовывались не в полной мере, а сегодня он не отвечает актуальным потребностям и требует обновления. Как следствие реальное количество социального жилья в Украине очень небольшое и не может обеспечить даже 1% потребностей.

Как объясняет аналитик центра Cedos Лорина Федорова, в Украине система обеспечения социальным жильем имеет дуальную модель – есть Фонд жилья социального назначения и Фонд жилья для временного пользования. Эти два фонда отдельно администрируются и имеют отдельные очереди.

Следовательно, по состоянию на 2021 год в Украине насчитывалось 1997 единиц временного и 1098 квартир социального жилья. В итоге – 3095 единиц социального жилья при потребности в миллионах квартир. А в столице, например, на 2021 год было всего 72 квартиры социального назначения, расположенные в четырех новостройках.

“То есть Киев во время полномасштабного вторжения не развивал социальное жилье, квартиры не строились. В декабре 2022 года был сформирован Фонд для временного жилья и столичные власти закупили на коммерческом рынке 113 квартир. Но, к сожалению, в столице все еще нет организованного строительства и реализации социального жилья”, – говорит Федорова.

В то же время в ответ на запрос LIGA.net в КГГА ответили, что по состоянию на март 2024 года на балансе города находятся 72 квартиры.

А в столице на 2021 год было всего 72 квартиры социального назначения, расположенные в четырех новостройках.

Почему социальное жилье так необходимо Украине сейчас

Официальное количество внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) в Украине – 4,9 млн человек. Из них 3,6 млн появилось после 24 февраля 2022 года. Только в Киеве с начала полномасштабного вторжения на учете состоят почти 207 000 переселенцев. В Украине разрушены около 222 000 частных домов, более 27 000 – многоквартирных. Обстрелы россиян продолжаются, а значит, цифры разрушений будут только расти, как и количество людей, оказавшихся без крова. Очевидно, что существующее количество социального жилья в Украине не способно удовлетворить потребности в нем, а значит, перед городами встают серьезные вызовы.

Если Украина начнет уже сейчас постепенно строить социальное жилье, то не только предоставит его нуждающимся, но и сможет вернуть украинских мигрантов из-за границы, убежден Олег Дроздов – украинский архитектор, урбанист, соучредитель бюро Drozdov and Partners и Харьковской школы архитектуры.

“Люди захотят ехать сюда, только если увидят, что здесь есть какие-то улучшения качества жизни. Особенно это касается городов, которые находятся ближе к линии столкновения и испытали серьезные разрушения”, – говорит архитектор.

Бюро Дроздова, в частности, сейчас вовлечено в создание социального жилья во Львове. Проект для внутренних переселенцев и пострадавших в результате обстрелов начали строить на улице Миколайчука в июне 2023 года. По словам Дроздова, это фактически первый в Украине современный проект социального жилья, отвечающий всем тенденциям и требованиям.

Подавляющее большинство современной жилой недвижимости в Украине архитектор называет “тюремным строительством” – из-за отсутствия каких-либо ограничений и существенных превышений норм высотности и плотности застройки.

СТРОИТЕЛЬСТВО ОДНОГО ИЗ ПРОЕКТОВ “київміськбуду”. Фото: київміськбуд

“Это не о жилье и не о жизни. Это лохотрон. Люди даже не понимают, как они будут в этом жить. Их только интересует одно – цена метра. Именно поэтому некоторые на этом очень сильно зарабатывают”, – говорит Олег Дроздов.

Это очень серьезная проблема таких городов, как Киев, Одесса, Днепр, добавляет он и отмечает, что эта проблема будет иметь ужасные последствия, в том числе экологические. Так что, как считает Дроздов, строительство нового социального жилья в Украине сможет показать, что существует альтернатива коммерческой жилой недвижимости, а современное жилье может быть качественным и устойчивым.

Во время войны государство направляет большую часть бюджетных средств на военные нужды. В этих условиях инвестировать в разработку и строительство социального жилья готовы международные доноры и благотворительные организации. Поскольку доноры не могут передавать деньги частным структурам, девелоперами и собственниками социального жилья должны стать именно муниципалитеты, то есть городские власти, отмечает Дроздов.

“Но надо понимать, что это возможно только в случае отсутствия коррупции и популизма – только тогда город сможет стать корпорацией, которая владеет социальным жильем и может оперировать с точки зрения развития. Тогда объемы помощи будут постепенно увеличиваться, а доля социального жилья будет расти”, – подчеркивает архитектор.

Опыт Европы: почему там социальное жилье работает

Удельный вес общественного жилья в жилом фонде является показателем развития страны. В частности, в Великобритании этот показатель составляет 17%, во Франции – 15%, в Италии – 4%, в Германии – 3%. По официальным данным, в Украине этот показатель равен 1-1,5%.

В разных странах Европы социальное жилье работает по-разному, но в целом это очень большой спектр некоммерческого жилья. В Британии, например, существует social housing (предоставляется безвозмездно пользователям) и council housing – жилье, которое предусматривает немалую арендную плату. В Вене, которая, по версии The Economist, считается самым подходящим городом для жизни, насчитывается около 220 000 социальных квартир, принадлежащих городу. В этих квартирах проживает около четверти населения города.

А столица Дании Копенгаген в 2022 году подписала совместное с правительством соглашение, предусматривающее, что почти половина будущих жилых домов в городе станут социальным жильем. В Европе социальное жилье строит либо город, либо кооперативы или некоммерческие организации, получающие землю под застройку на льготных условиях. “В большинстве развитых стран благодаря отсутствию коррупционной составляющей муниципалитеты – очень мощные стейкхолдеры в сфере градостроительства и городской недвижимости. То есть сами же муниципалитеты строят это жилье, ухаживают за ним, сдают в аренду”, – объясняет Олег Дроздов.

Города даже могут иметь свою долю во многих коммерческих проектах – подчиненные банки, работающие с недвижимостью, выдают кредиты. Поэтому у них много социального жилья, которое сдается в аренду. “И потому там социальное жилье – это не о бедности. В некоторых городах Европы цены на социальное жилье могут быть такими же, как в секторе коммерческой недвижимости”, – говорит архитектор.

“Я видел муниципальное арендное жилье, которое было невероятно высокого уровня с точки зрения качества, себестоимости и инвестиций. И арендная плата за такое жилье может быть достаточно высокой. То есть это не подарки. Это жилье, за которое люди платят немалые средства, позволяющие поддерживать его в надлежащем состоянии, а через некоторое время строить еще и новое жилье. Прямо такого безответственного социализма нигде нет“, – добавляет он.

Поскольку социальное жилье принадлежит не частному собственнику, а общине, благодаря средствам из аренды пополняется городской бюджет. Тогда община, если она социально ответственна, может тратить эти средства, чтобы поддерживать определенные слои общества, заботиться о них. “Город работает как корпорация, которая заботится обо всех своих жителях и других процессах. То есть определенная лояльность, солидарность города и местного сообщества к другим представителям населения”, – отмечает основатель бюро Drozdov and Partners.

В таком случае социальное жилье работает как инструмент, способный содержать людей и аккумулировать ценные для города кадры – экспертов, студентов, молодежь, которая в перспективе может внести важный вклад в развитие общества. “Тогда это не только элемент солидарности, это и развитие более конкурентно состоятельного сообщества“, – добавляет Дроздов.

Кто и на каких условиях должен строить социальное жилье

Олег Дроздов и аналитик Cedos Лорина Федорова считают, что ответственность за строительство, администрирование и управление социальным жильем должна быть на органах местных властей. Но на практике стейкхолдеров, ответственных за это, может быть много. “Конкретно решения могут принимать и коммунальные предприятия или вообще определенный департамент городской администрации”, – говорит Федорова.

Главный архитектор Львова Антон Коломейцев отмечает, что финансовой основой для строительства и содержания социального жилья может быть один из трех источников: поддержка или субсидирование со стороны города, государства или международных партнеров.

В Европе существуют так называемые операторы социального жилья, или муниципально-жилищные компании – это такие подразделения, которые не являются частью органов местной власти, но подчиняются им. Они отвечают за то, чтобы развивать социальное жилье: изучают, есть ли в нем потребность, где и сколько нужно строить, как им потом управлять, кто там должен жить.

“А ответственность за финансирование может лежать как на местных органах, так и на государственных, возможно – в определенном соотношении. Это может быть и грантовое финансирование – особенно это актуально сейчас, потому что сейчас много международных доноров, которые в рамках гуманитарной поддержки готовы финансировать построение социального жилья”, – говорит Федорова.

Европейские страны обычно финансируют строительство доступного жилья благодаря кредитованию – это льготные, низкопроцентные кредиты, выдаваемые для муниципально-жилищных компаний разными финансовыми учреждениями. “Гарантом в этой ситуации может выступать так называемое государственное жилищное агентство либо государство самостоятельно выдает эти деньги. К сожалению, пока в Украине подобные инструменты кредитования не работают. У нас есть государственные институты, которые помогают людям получить жилье в частную собственность, но не хватает структуры, которая помогала бы городам развивать социальное жилье”, – говорит Лорина Федорова.

В то же время австрийская столица, например, субсидирует не людей, а объекты, рассказывает Антон Коломейцев. В Вене есть девелоперы, работающие на неприбыльных условиях. Они не занимаются бизнесом в традиционном понимании, соответственно, не должны аккумулировать средства для последующих проектов. Город дает таким компаниям участок под застройку, очень часто на символических условиях или даже бесплатно. Девелоперы строят жилье, которое обязуются продавать фактически по допороговой цене или сдавать в аренду долгосрочно по фиксированной цене. Таким образом, город формирует социальную жилищную политику, в частности, влияет на уровень цен продаж и аренды жилья. 60% жителей Вены живут в таком жилье, добавляет Коломейцев.

“Город, когда застраивает участки, может предложить такое социальное жилье именно в определенных кварталах, где может быть не до конца сформирована инфраструктура. Поэтому люди могут отказаться от субсидированных условий и искать на коммерческом рынке более дорогое жилье. В Вене социальное жилье – это доступное жилье для среднего класса”, – рассказывает главный архитектор Львова.

Еще один пример европейского опыта построения социального жилья – формат так называемой аренды на 99 лет. К примеру, кооператив получает от города участок, уплачивает ежегодный налог, но не покупает его. Жители 99 лет пользуются построенным объектом, а после этого жилье передается в собственность города – дальше город уже может оперировать им как муниципальным жильем. “Такая практика распространена и в Германии, и в Великобритании. В Украине этими кооперативами могли быть молодые семьи или работники крупных компаний. Они сами могут выступить для себя застройщиком за собственные или кредитные средства”, – подчеркивает Коломейцев.

Проект Kalkbreite возвели буквально над трамвайным депо. фото: www.kalkbreite.net

Как строить, чтобы социальное жилье не превратилось в "кварталы для бедных"

Часто социальное жилье появляется на участках в городе, которые не являются наиболее привлекательными – это могут быть отдаленные районы или участки вблизи промышленных зон. К примеру, в Цюрихе проект Kalkbreite возвели буквально над трамвайным депо. Если людей с похожим социальным статусом поселить в одном месте, да еще и в отдаленном районе, это может привести к сегрегации – обособлению этих жителей. Как следствие, возникает стигматизация социального жилья: мол, в таком живут только бедные.

Чтобы этого не происходило, социальное жилье не должно быть сосредоточено только в одном районе – дома должны стать частью городской мозаики, отмечает архитектор Олег Дроздов. “Идеальный город выглядел бы так: если условно на один офис-центр строится одно здание коммерческого жилья, еще одно – социального жилья и еще одно – кооперативного. Это и есть идеальная мозаика, формирующая город. Так никакой сегрегации не будет”, – пояснил архитектор.

К примеру, в Нидерландах, где социальное жилье занимает более 30% жилой недвижимости, на два коммерческих жилых дома, как правило, приходится один с социальным жильем.

В идеале современный город должен развиваться как полицентрический – это значит, что есть не только один центр, куда все едут работать, но и много субцентров. “Если мы говорим, что модель города должна быть полицентричной, то в каждом центре должно быть почти все: и культура, и медицина, и образование”, – отмечает Дроздов.

Поэтому социальное жилье следует миксовать и с общественными пространствами, социальной инфраструктурой и т.д. “Если город сформировал определенную недвижимость и там аккумулировал людей, то там целесообразны и сервисы, которые можно сдавать в аренду, город сможет зарабатывать благодаря аренде. Так же город должен понимать, что мощная политическая сила формируется, когда люди находят единомышленников, когда есть что-то, что формирует это сообщество, то есть коворкинги, общие пространства, центры”, – добавляет Дроздов.

С другой стороны, социальное жилье должно быть очень качественным (особенно то, которое сдается в аренду). Во-первых, потому что им будут пользоваться многие люди, так что нагрузка будет расти в разы. Во-вторых, такое жилье более плотно заполняется. “Арендуют его обычно семьи с детьми. А это в разы большая нагрузка на мебель, лифты, общие пространства. Поэтому качество каждой поверхности должно быть как в самолете или как в современном крутом поезде, то же касается энергоэффективности”, – подчеркивает архитектор.

Какой должна быть социальная архитектура

По мнению Олега Дроздова, социальные здания не обязательно должны быть узнаваемы и как-то выделяться. Это должна быть сдержанная архитектура с человеческим масштабом. “Эстетическая, но одновременно и прагматичная”, – добавляет основатель Drozdov and Partners.

“Это не о том, чтобы наскоро построить квадратные метры и впихнуть их кому-то. Это такое пространство, которое должно работать 50-70 лет. Город может оперировать этой недвижимостью, и чем больше устойчивой она будет и не будет нуждаться в дополнительных инвестициях в течение этого времени, тем лучше. Потому что город инвестирует в это, а затем получает своего рода прибыль – не только финансовую, но и интеллектуальную”, – говорит архитектор.

Другой важный аспект социальной архитектуры – ее технологичность. Это не только о современной электронике и новейших технологиях. Речь идет о том, что здание должно состоять из готовых “дизайнерских” элементов, интегрированных в проект. В Украине, к сожалению, большинство современной недвижимости нетехнологично, считает Дроздов.

Проект Mykolaychuka – социальное жилье для переселенцев и пострадавших в результате войны, Львов, Украина. Визуализация: Drozdov & Partners

“Технологичность – это когда каждый элемент здания мог бы быть интеллектуальным и технологическим продуктом, который одновременно является качественным и эстетическим. Это должны быть решения, позволяющие тратить вдвое меньше времени и ресурсов при строительстве”, – говорит архитектор.

“В сфере недвижимости ежегодно на 5-10% растет количество элементов или конструкций, производимых в заводских условиях. Это еще и роботизация, которая все интенсивнее уходит в строительный сектор. Это тенденция, которую я вижу в мире”, – добавляет архитектор.

Поэтому уже сейчас украинская сфера недвижимости требует значительно более высокой экспертизы проектантов, архитекторов, инженеров. “Я вижу, что в будущем нас ждет колоссальный дефицит интеллектуальных ресурсов. Поэтому нужна очень серьезная и глобальная перезагрузка и трансформация нашего build environment (строительной сферы. – Ред.)”, – отмечает Дроздов.

Проектировать социальное жилье архитекторы должны только по результатам открытых архитектурных конкурсов и партисипативных процессов, то есть опросов жителей, чтобы выяснить, как они сами видят будущее жилье. Этим критериям, в частности, отвечает муниципальное жилье на улице Миколайчука во Львове, которое уже строится. Проект рассчитан на 700 человек – жить там будут не только переселенцы, но и утратившие конечности из-за российской агрессии военные и гражданские.

“Там предусмотрена высокая инклюзивность для реабилитации и адаптации людей с протезированием. Это очень важно, потому что у этих семей нет сейчас возможности купить новую квартиру за безумные деньги, но таким людям нужно быть с семьей, потому что им необходима поддержка – как физическая, так и моральная”, – говорит Дроздов.

Интерьер проекта Wohnen Mit Scharf!, Вена, Австрия. Фото: SUPERBLOCK

Что делает власть

После полномасштабного вторжения Украина начала разработку нового законодательства в сфере обеспечения социальным жильем, уверяет в разговоре с LIGA.net Елена Шуляк, глава Комитета по организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, глава партии “Слуга народа”.

“Чтобы стимулировать более 4 млн вынужденных мигрантов возвращаться домой, мы должны обеспечить доступ к жилью, которое им нужно. Для этого вместе с Минвосстановления мы осуществили наработку для законопроекта “Об основных принципах жилищной политики” и ищем способы, как актуализировать законодательство в этой сфере к потребностям и реалиям, с которыми пришлось столкнуться стране. Уже проведены четыре больших публичных мероприятия по разным аспектам вопроса жилищной политики в Украине. Совместно с Советом Европы мы сможем создать совершенно новые подходы, максимально синхронизированные с европейскими”, – рассказала Елена Шуляк.

Чтобы стимулировать более 4 млн вынужденных мигрантов возвращаться домой, мы должны обеспечить доступ к жилью, которое им нужно.

Елена Шуляк, глава комитета по градостроительству. Фото: партия “Слуга народа”

Среди основных принципов нового законопроекта – обеспечение жильем только незащищенных слоев населения, то есть тех, кто не может приобрести его сам. А также отказ от практики приватизации жилья, полученного от государства, в том числе служебного.

“Вместо этого мы предлагаем привлекать современные европейские практики обеспечения социальным жильем. Оно должно быть в первую очередь рассчитано на социально незащищенные слои населения, нуждающиеся в улучшении жилищных условий”, – добавляет Шуляк.

В частности, речь идет о возможности социальной аренды жилья – когда государство арендует жилье на рынке для передачи социально незащищенным слоям населения, для которых ежемесячные платежи будут на льготных условиях – часть будет покрываться государством. Кроме того, это может быть социальная аренда с правом выкупа. Также может использоваться практика аренды, при которой ее стоимость оплачивает гражданин, но эти средства идут в накопительный фонд, из которого финансируется строительство нового жилья для арендаторов. Такой фонд позволяет через несколько лет накопить средства для запуска нового цикла строительства.

“Впрочем, вариантов действительно очень много, но их адаптация к украинским реалиям – процесс длительный. В общем, у нас готовы наработки в законопроект первого чтения и сейчас мы будем проводить публичные консультации для совершенствования этого документа”, – подчеркивает Елена Шуляк.

Какие вызовы и оптимальные сценарии для Украины

Полномасштабное вторжение стало катализатором, который, как никогда прежде, актуализировал проблему социального жилья на всеукраинском уровне. Ведь раньше эта тема вообще не была приоритетна ни для городов, ни для государства. “То есть полномасштабное вторжение, безусловно, открыло дорогу и стало тем толчком, чтобы постепенно приумножать количество доступного жилья в Украине”, – говорит аналитик Лорина Федорова.

В то же время перед таким серьезным вызовом местным органам власти может не хватить возможности, говорит Федорова. Это не только о деньгах, но и об администрировании социального жилья, кто и как должен его строить. “Сейчас эти вопросы не решены для многих муниципалитетов. И на государственном уровне тоже не хватает определенной систематизации”, – отмечает аналитик Cedos.

Именно поэтому Украине сегодня нужно ориентироваться на помощь международных доноров, уже помогающих закрыть потребность в социальном жилье. При этом в следующие годы приоритет должен смещаться с грантовой помощи – на механизмы льготного кредитования, чтобы у городов была возможность не только строить, но и реконструировать определенные помещения под социальное жилье. “Но финансовая поддержка должна идти вместе с поддержкой развития способности, чтобы социальное жилье имело своих администраторов”, – отмечает Федорова.

В общем, существует два подхода к определению жителей социального жилья. Первый – когда на социальное жилье могут претендовать более уязвимые группы населения (люди с инвалидностью, пострадавшие в результате боевых действий или безработные). Второй подход состоит в доступе к социальному жилью достаточно широких категорий населения – и обеспеченных людей, и семей, студентов, определенных специалистов.

“В наших реалиях этот подход сложно организовывать. Ведь у нас по всей стране всего 3000 социальных квартир. Здесь уже вопрос в том, кому мы отдаем приоритет. Как должно быть в идеале? Конечно, мы в Cedos выступаем за то, чтобы социальное жилье развивалось как полноценная альтернатива частному рынку аренды жилья, чтобы это был не просто временный шаг и опция для маргинальных групп, а в принципе достаточно стабильное жилищное решение для широкой аудитории”, – подчеркивает Федорова.

Если говорить о форматах доступного жилья, то лучшим вариантом для Украины станет комбинирование разных форматов, считает главный архитектор Львова Антон Коломейцев. “Лучший вариант – это когда мы будем двигаться по многим разным параллелям”, – полагает он.

Украинские города в первую очередь должны иметь политическую волю, чтобы организовывать, строить и ухаживать за социальным жильем. В условиях активного развития городской инфраструктуры, которая ждет Украину после войны, без этой воли не обойтись.

Авторы текста:

Саша Дмитрук

Дарья Крутько

Дата публикации: 19.04 2024 г.

Авторы: Саша Дмитрук, Дарья Крутько
Дизайн: Александр Чепига
Верстка: Юлия Виноградская